Частный дом всё чаще конкурирует с городской квартирой. Для семьи сравнение часто получается в пользу дома: больше площадь, свой участок, парковка, возможность жить за городом, при этом стоимость квадратного метра может быть даже привлекательнее, чем в многоквартирном жилье. О сезонности, возможном «перетоке» покупателей, вызовах и перспективах индивидуального жилищного строительства ВВП рассказали эксперты.
Сезонный ритм
Рынок ИЖС живёт по своим правилам: у него есть чёткая сезонность, свои драйверы роста и серьёзные вызовы. Так, активность здесь меняется в зависимости от времени года — и это давно устоявшаяся закономерность.
С приходом весны рынок традиционно оживляется — и причин здесь сразу несколько.
Алексей Дормидонтов, руководитель Дальневосточной Ассоциации ИЖС, директор компании «Моя земля» (Приморский край):
«Во‑первых, стартует строительный сезон: подрядчики выходят на земельные работы, а планы, которые к концу года лишь формировались и проектировались, начинают превращаться в реальные объекты и сделки. Во‑вторых, на первый квартал нередко приходятся дивидендные выплаты во многих компаниях, что добавляет людям финансовой уверенности и подталкивает к покупкам. В‑третьих, этой весной заметно смягчение денежно‑кредитной политики: участники рынка адаптировались к новым условиям и, видя позитивные сигналы, действуют активнее.»
При этом эксперты отмечают, что в последние полтора‑два года сезонность стала гораздо менее выраженной — многие стремятся заключать сделки «здесь и сейчас», не откладывая из‑за неопределённости с условиями финансирования и ипотеки.
Январь и февраль традиционно самые спокойные месяцы: после новогодних праздников банки и подрядчики только запускают новый сезон.
Летом активность немного снижается из‑за отпусков — но стройки при этом идут полным ходом.
Осень становится одним из пиков продаж: покупатели стремятся принять решение до зимы, зафиксировать цену и успеть начать строительство или подготовку к нему до конца года.
Эскроу‑очищение
С 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон № 186‑ФЗ, который регулирует строительство жилых домов по договорам подряда с использованием счетов эскроу.
Раньше подрядчики работали по простой схеме: клиент вносил оплату поэтапно, и эти деньги сразу шли на строительство. Теперь средства клиента хранятся на эскроу‑счёте и передаются подрядчику только после завершения строительства и регистрации дома.
Денис Бредюк, руководитель компании «Домодом»:
«Для покупателей это плюс с точки зрения безопасности. Для подрядчиков — серьёзная перестройка: нужно иметь собственный оборотный капитал или банковское финансирование, открывать кредитные линии, проходить аккредитацию, соблюдать требования банка и сроки. Это увеличило административную нагрузку и частично повлияло на стоимость строительства.»
Застройщики ИЖС отмечают, что эскроу‑счета внедрились не совсем «бесшовно»: по сути, они сразу стали обязательными почти для единственного массового ипотечного инструмента — льготных программ с господдержкой. Весь поток сделок быстро перетёк в эскроу, а подрядчики и банки оказались к этому не до конца готовы — не хватало процессов, опыта и, главное, цифровой инфраструктуры.
«В результате напряжение почувствовали все четыре стороны: покупатели — из‑за роста цены (добавились расходы на кредитные линии подрядчиков), банки — как новые „арбитры“, от скорости которых зависит сделка, подрядчики — которым пришлось учиться администрировать эскроу, разделять потоки и усиливать налоговую дисциплину, и государство — как регулятор, дополнительно стимулирующий эскроу мерами вроде льгот по НДС», — объясняет Алексей Дормидонтов.
Сейчас крупные игроки постепенно адаптируются к новым правилам: «Перестраивают процессы, учатся работать с банками, заранее готовят проекты, сметы и документы. Но для небольших компаний переход оказался болезненным», — говорит Денис Бредюк.
«Рынок постепенно „очищается“: уходят те, кто не готов работать прозрачно, а оставшиеся становятся сильнее и устойчивее», — добавляет Алексей Дормидонтов.
Как купить дом: ставка на льготы
В Приморье главные драйверы продаж в ИЖС — Дальневосточная ипотека со ставкой до 2%, первоначальным взносом от 20% и лимитом до 9 млн рублей и Семейная ипотека: ставка — до 6%, первоначальный взнос — от 20%, можно использовать на строительство дома с подрядчиком через эскроу.
«Рыночные сделки в нашей практике почти не встречаются, — рассказал Алексей Дормидонтов, — Если и бывают, то как короткий мост — до продажи своей недвижимости или чтобы ненадолго „перехватить“ средства. А брать рыночную ипотеку всерьёз и надолго, на 15–20 лет, сейчас почти никто не готов.»
Возможный «переток»
Несмотря на высокую стоимость финансирования, осторожность покупателей и снижение доступности ипотеки, интерес к частным домам сохраняется. Денис Бредюк считает, что ИЖС продолжит забирать долю у многоквартирного строительства — но расти будут прежде всего профессиональные и стандартизированные игроки.
«Вероятно, запуск новых проектов на многоквартирном рынке будет всё чаще переноситься — это уже заметно по снижению количества выданных разрешений. Но у людей желание улучшить качество жизни никуда не исчезает, поэтому спрос на ИЖС, вероятнее всего, останется устойчивым и может даже постепенно расти», — рассуждает Алексей Дормидонтов.
«Зарубежный» интерес
Что касается китайских покупателей в контексте загородного сегмента, то «мегаспроса» застройщики не ожидают.
«Дело в том, что для иностранных граждан в России действуют ограничения на владение недвижимостью и землёй, особенно в пограничных районах, куда относится и прибрежная территория», -объясняет Алексей Дормидонтов, — Фактически иностранцы не могут напрямую оформлять землю в собственность — возможна аренда или участие через компании, владеющие участками. В нашей практике было лишь несколько случаев взаимодействия с иностранными клиентами, и они ничем принципиально не отличались.»
При этом, если рассматривать иностранцев именно как инвесторов в девелоперские проекты, такой интерес потенциально возможен. Правда, с учётом волатильности национальной валюты вопрос о привлекательности таких вложений остаётся открытым.
