Строительная отрасль России в 2025 году вновь демонстрировала рост. По данным Росстата, в 2025 году в РФ было построено 108,15 млн кв. м жилья, что на 0,4% больше, чем в 2024 году. При этом, есть города, которые особенно выделяются динамикой жилищного строительства. Так, в относительно небольшом Владивостоке, по данным доклада экономического мониторинга администрации города, ввод в эксплуатацию жилых домов в 2025 году составил 611,1 тыс. кв. м — на 4,1% больше, чем в 2024-м. Столица ДФО буквально перевыполнила государственный план и вошла в тройку городов-лидеров по строительству жилья на душу населения. Звучит красиво. Но на практике проблем становится всё больше: перегрев рынка, нехватка земли и попытка девелоперов «уйти» в высотное строительство. Есть ли решения и чему Владивосток может научиться у Шанхая? В интервью ВВП рассказал Антон Гак, директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет».

— Насколько текущие темпы строительства во Владивостоке соответствуют реальному спросу на жильё?

— Рынок переходит из фазы бурного роста в фазу балансировки. Темпы строительства за шесть лет выросли в 3,2 раза, и сейчас объём предложения заметно опережает темпы продаж — распроданность в ряде проектов ниже нормативной. Это не кризис, а естественное охлаждение после бума: рынок переваривает накопленный объём, прежде чем двигаться дальше. При снижении ключевой ставки и оживлении ипотеки разрыв будет сокращаться.

— Есть ли риск «перегрева» рынка: избыток новостроек, падение цен, рост пустующих квартир?

— Отдельные признаки насыщения уже есть. Продажи за первое полугодие 2025-го снизились на 10%, при этом цены продолжили рост — себестоимость строительства не позволяет застройщикам опускать планку. Часть покупателей получает дисконт при переговорах — это нормальная практика в периоды охлаждения. Говорить о системном перегреве пока рано: спрос на жильё во Владивостоке структурно устойчив за счёт миграционного притока, статуса столицы ДФО и программы «Дальневосточной ипотеки».

— Хватает ли городу земельных участков под застройку в перспективе 5–10 лет?

— Дефицит земли под застройку — это реальное ограничение, с которым рынок уже работает. Значительная часть территории Владивостока — леса, земли федеральных ведомств, охраняемые зоны. Коммерчески привлекательных пятен немного, и конкуренция за них высокая. Решение лежит в трёх плоскостях: вовлечение земель из федеральной собственности в освоение, вертикальное развитие уже застроенных кварталов и развитие агломерации за городской чертой. Мастер-план Большого Владивостока как раз задаёт эту логику.

— Будут ли девелоперы всё чаще уходить в высотное строительство, и где проходит разумный предел этажности?

— Тренд на высотность уже устойчив — доля домов 25+ этажей во Владивостоке составляет 24,5%, что заметно выше среднероссийского уровня. Архитектурно это даёт городу новый силуэт и эффективнее использует дорогие участки. Разумный предел задаётся не высотой, а инфраструктурой: сейсмические требования учитываются в проектировании, но транспорт и социалка должны успевать за ростом плотности — и здесь важна синхронизация с городским планированием.

— Готова ли инфраструктура города к росту плотности населения?

— Работа в этом направлении активно ведется. В 2025 году на развитие улично-дорожной сети направили более 4 млрд рублей, построили новые дороги, заменили 28 км теплосетей, аварийность за отопительный сезон снизилась на 27%.  Мастер-план предусматривает возведение 13 новых школ, 26 детских садов и 11 объектов здравоохранения к 2030 году. Основная задача на ближайшие годы — синхронизировать ввод социальной инфраструктуры с темпами жилищного строительства, чтобы школы и поликлиники появлялись вместе с домами, а не после.

— Как строительство высоток повлияет на пробки, общественный транспорт и нагрузку на коммунальные системы?

— Транспортная нагрузка растёт — это объективный факт роста любого города. Объём автоперевозок в Приморье вырос на 19% в первом квартале 2025-го. Полуостровная география делает Владивосток чувствительным к точкам концентрации трафика. Коммунальные сети планомерно обновляются, но масштаб задачи большой. Реальным буфером может стать развитие морского транспорта — водные маршруты способны разгрузить наземную сеть там, где дороги упираются в рельеф. Опыт Москвы говорит о том, что такой формат передвижения имеет право на жизнь.

— Какие районы города «уплотняются» сильнее всего и почему именно они?

— Основной фокус стройки — Первомайский район: площадь застройки там выросла в десятки раз за несколько лет. Это объяснимо — здесь есть относительно свободные участки, близость к центру и формирующаяся дорожная сеть. Снеговая Падь и Патрокл — ещё два активных полюса роста со своей сложившейся городской средой.

— Что выгоднее для города: уплотнение в центре или развитие пригородов и спутников?

— Не «или-или», а баланс. Уплотнение центральных районов эффективнее с точки зрения уже созданной инфраструктуры. Пригороды и агломерация — необходимый ресурс масштабного роста, который есть только там. Мастер-план Большого Владивостока идёт именно по полицентричному пути: несколько точек роста вместо одного перегруженного центра — это правильная и современная модель.

— Не приведёт ли активная застройка «за городом» к маятниковой миграции и транспортному коллапсу?

— Приведёт, если делать её изолированно — без рабочих мест, инфраструктуры и транспортных связей рядом. Но если новые районы развиваются как самодостаточные, а не как «спальники», маятниковую миграцию можно ограничить. Владивостокская агломерация с её уникальной акваторией имеет редкий ресурс — водный транспорт как полноценную альтернативу дорогам. Это преимущество, которым мало кто из российских городов располагает.

— Какие регламенты и градостроительная политика могут удержать баланс между плотностью, комфортом и зелёными зонами?

— Инструменты уже работают — КРТ позволяет планировать кварталы целиком, синхронизируя жильё с инфраструктурой. Следующий шаг — встроить нормативы по зелёным зонам, машиноместам и социальной обеспеченности непосредственно в разрешительную систему: не как рекомендации, а как обязательные параметры проекта. Города, которые сделали это заблаговременно, сейчас пожинают результат в виде возросшего качества среды.

— Чему Владивосток может научиться у Шанхая: в планировании, транспорте, зонировании, реновации?

— Главный урок — транспортная инфраструктура строится раньше жилья. Метро и дороги приходят в район до первых жителей — это меняет качество жизни и снимает давление с существующих магистралей.

Второй урок — создание нескольких деловых субцентров, которые разгружают исторический центр. Владивосток с его агломерационным потенциалом вполне может двигаться в эту сторону.

Третий — зонирование с реальным исполнением: Шанхай умеет держать баланс между плотностью и зелёными коридорами, и это вопрос не только нормативов, но и культуры правоприменения.

— Что должно измениться уже сейчас, чтобы город развивался устойчиво?

— Три направления, которые дают результат в среднесрочной перспективе.

Первое — синхронизация: новые проекты должны выходить на рынок вместе с утверждённым планом транспортного и социального обеспечения, а не в расчёте на то, что инфраструктура «подтянется» потом.

Второе — развитие морского транспорта как системного элемента городской мобильности, а не туристического аттракциона. Для Владивостока это уникальная возможность, которой нет у большинства российских городов.

Третье — мастер-план как реальный инструмент управления, а не декларация. Триллион рублей, заложенный до 2030 года, сработает, если частные инвестиции в жильё направляются строго в те локации и в те сроки, которые этот план предусматривает. Это потребует политической воли, но именно так строятся города, которые растут устойчиво.