上海可为符拉迪沃斯托克提供三大“经验”——安东·加克专家安东·加克“萨莫利奥特”集团联邦项目销售总监。在俄联邦总统的材料中，他评论房地产和开发主题。查看相关内容 →
符拉迪沃斯托克的住宅建设瓶颈并非需求不足，而是受限于土地、交通与社会基础设施。未来的增长唯有与总体规划严格同步才能实现。
2025年俄罗斯建筑业保持增长。据俄联邦国家统计局数据，2025年全国竣工住宅面积达1.0815亿平方米，同比增长0.4%。部分城市表现尤为突出。据符拉迪沃斯托克市政府2025年1月至12月经济监测报告，该市2025年住宅交付面积达61.11万平方米，同比增长4.1%。作为远东联邦区首府，该市不仅超额完成国家计划，更跻身人均住房建设量前三的城市行列。数据亮眼，但实际问题日益凸显：市场过热、土地短缺、开发商转向高层建设。出路何在？符拉迪沃斯托克又能从上海学到什么？中俄商讯专访了“萨莫列特”集团联邦项目销售总监安东·加克。
“萨莫列特”集团联邦项目销售总监安东·加克。图片由专家提供。
中俄商讯：符拉迪沃斯托克当前的建设速度与住房实际需求是否匹配？
安东·加克专家安东·加克“萨莫利奥特”集团联邦项目销售总监。在俄联邦总统的材料中，他评论房地产和开发主题。查看相关内容 →：市场正从高速增长期转向平衡期。过去六年建设规模增长3.2倍，当前供应量已明显超过销售速度，部分项目去化率低于标准。这并非危机，而是繁荣后的自然降温：市场正在消化存量，为下一步发展蓄力。随着基准利率下调和房贷市场回暖，供需缺口将逐步收窄。
中俄商讯：市场是否存在“过热”风险：新房过剩、价格下跌、空置率上升？
安东·加克专家安东·加克“萨莫利奥特”集团联邦项目销售总监。在俄联邦总统的材料中，他评论房地产和开发主题。查看相关内容 →：局部饱和迹象已经显现。2025年上半年销售额同比下降10%，但房价仍在上涨——建筑成本限制了开发商降价空间。部分购房者在谈判中可获得折扣，这是市场降温期的正常现象。目前断言系统性过热为时尚早：得益于人口流入、远东联邦区首府地位及“远东房贷”政策，符拉迪沃斯托克的住房需求具有结构性韧性。
中俄商讯：未来5至10年，城市是否有足够的建设用地？
安东·加克专家安东·加克“萨莫利奥特”集团联邦项目销售总监。在俄联邦总统的材料中，他评论房地产和开发主题。查看相关内容 →：建设用地短缺是市场已切实面临的硬性约束。符拉迪沃斯托克大部分区域为林地、联邦机构用地及保护区。具备商业开发价值的地块稀少且竞争激烈。破局需从三方面入手：将联邦所属土地纳入开发、对已建成街区进行垂直更新、以及向城市外围拓展都市圈。这正是“大符拉迪沃斯托克”总体规划所设定的逻辑。
中俄商讯：开发商是否会越来越多地转向高层建设？合理的楼层上限在哪里？
安东·加克专家安东·加克“萨莫利奥特”集团联邦项目销售总监。在俄联邦总统的材料中，他评论房地产和开发主题。查看相关内容 →：高层化趋势已十分稳固。符拉迪沃斯托克25层以上住宅占比达24.5%，显著高于全国平均水平。建筑形态上，这为城市勾勒出新天际线，并提高了昂贵地块的利用效率。合理的上限并非由高度决定，而是取决于基础设施：抗震要求已在设计中纳入考量，但交通与公共服务必须跟上人口密度的增长——关键在于与城市规划保持同步。
中俄商讯：城市基础设施能否承受人口密度的提升？
安东·加克专家安东·加克“萨莫利奥特”集团联邦项目销售总监。在俄联邦总统的材料中，他评论房地产和开发主题。查看相关内容 →：相关工作正在积极推进。2025年，该市投入超40亿卢布用于路网建设，新建多条道路，更换28公里供热管网，供暖季事故率下降27%。总体规划明确，到2030年将新建13所学校、26所幼儿园及11处医疗设施。未来几年的核心任务是实现社会基础设施与住宅建设的同步交付，确保学校与医院与住宅同期落成，而非滞后补建。
中俄商讯：高层建设将如何影响交通拥堵、公共交通及市政管网负荷？
安东·加克专家安东·加克“萨莫利奥特”集团联邦项目销售总监。在俄联邦总统的材料中，他评论房地产和开发主题。查看相关内容 →：交通压力上升是任何城市扩张的客观事实。2025年第一季度，滨海边疆区公路货运量增长19%。半岛地形使符拉迪沃斯托克对交通流量集中点极为敏感。市政管网正在有序更新，但任务规模庞大。真正的缓冲带在于发展海上交通——水路航线可在道路受地形限制的区域有效分流地面交通。莫斯科的经验表明，该出行模式具备可行性。
中俄商讯：哪些城区“加密”最严重？原因是什么？
安东·加克专家安东·加克“萨莫利奥特”集团联邦项目销售总监。在俄联邦总统的材料中，他评论房地产和开发主题。查看相关内容 →：建设重心集中在五一区：过去几年该区开发面积呈数十倍增长。原因在于该区拥有相对充裕的空地、靠近市中心且路网正在成型。斯诺瓦亚帕季和帕特罗克尔是另外两个活跃的增长极，已具备成熟的城市环境。
中俄商讯：对城市而言，中心区加密与郊区或卫星城发展，哪种更有利？
安东·加克专家安东·加克“萨莫利奥特”集团联邦项目销售总监。在俄联邦总统的材料中，他评论房地产和开发主题。查看相关内容 →：并非二选一，而是寻求平衡。中心区加密在利用现有基础设施方面效率更高。郊区与都市圈则是实现大规模扩张的必要资源，且仅在这些区域具备条件。“大符拉迪沃斯托克”总体规划正遵循多中心路径：打造多个增长节点，而非单一超载的中心——这是正确且现代的模式。
中俄商讯：积极的“城外”开发是否会导致钟摆式通勤与交通瘫痪？
安东·加克专家安东·加克“萨莫利奥特”集团联邦项目销售总监。在俄联邦总统的材料中，他评论房地产和开发主题。查看相关内容 →：若孤立开发——缺乏就业岗位、基础设施与交通连接——必然导致此结果。如果新城区作为功能完备的社区而非“睡城”发展，钟摆式通勤便可得到控制。符拉迪沃斯托克都市圈凭借其独特的水域，拥有一项稀缺资源：水上交通可作为道路的实质性替代方案。这是多数俄罗斯城市不具备的优势。
中俄商讯：哪些法规与城市规划政策能维持密度、舒适度与绿地之间的平衡？
安东·加克专家安东·加克“萨莫利奥特”集团联邦项目销售总监。在俄联邦总统的材料中，他评论房地产和开发主题。查看相关内容 →：现有工具已在运行——综合区域开发（КРТ）允许整体规划街区，实现住宅与基础设施的同步。下一步是将绿地、停车位与社会配套指标直接嵌入审批体系：不作为建议，而是作为项目的强制性参数。提前落实这些措施的城市，如今正收获环境品质提升的红利。
中俄商讯：符拉迪沃斯托克能从上海学到什么：规划、交通、分区、旧改？
安东·加克专家安东·加克“萨莫利奥特”集团联邦项目销售总监。在俄联邦总统的材料中，他评论房地产和开发主题。查看相关内容 →：首要经验是交通基建先行于住宅。地铁与道路在首批居民入住前抵达该区域——这改变了生活质量，并缓解了现有主干道的压力。第二项经验是打造多个商务副中心，以疏解历史城区的负荷。符拉迪沃斯托克具备都市圈潜力，完全可朝此方向迈进。第三项是严格执行分区规划：上海擅长在密度与绿色廊道之间保持平衡，这不仅是规范问题，更是执法文化的问题。
中俄商讯：当前必须做出哪些改变，才能让城市“不崩溃”并实现可持续发展？
安东·加克专家安东·加克“萨莫利奥特”集团联邦项目销售总监。在俄联邦总统的材料中，他评论房地产和开发主题。查看相关内容 →：三个方向可在中期见效。
- 第一是同步：新项目入市必须附带已获批的交通与社会配套方案，而非寄望于基础设施“后续跟进”。
- 第二是将海上交通发展为城市出行的系统性组成部分，而非旅游噱头。对符拉迪沃斯托克而言，这是多数俄罗斯城市不具备的独特机遇。
- 第三是让总体规划成为真正的管理工具，而非一纸宣言。到2030年规划的万亿卢布资金若要奏效，私人住房投资必须严格遵循该规划指定的区位与时间表。这需要政治决心，但唯有如此，才能建成可持续增长的城市。
