Сегодня рынок новостроек в России напоминает магазин одежды, где остались только маленькие размеры: формально выбор есть, но нужный стоит очень дорого. Покупательская способность отстаёт от спроса на просторные квартиры. Проблема осложняется дефицитом больших площадей. Застройщики предпочитают строить либо «компактное», либо «премиальное» жильё. Что происходит? Разбирался ВВП.
Парадокс спроса и предложения
Статистика рисует красноречивую картину: покупатели всё чаще называют трёх- и четырёхкомнатные квартиры желаемым форматом для реальной жизни. Это логично: семьи растут, потребности расширяются, а жить в тесноте хочется всё меньше. Но доля таких квартир в новостройках остаётся минимальной.
«Девелоперы вынуждены концентрироваться на компактных лотах, которые легче продаются в текущих ипотечных условиях», — объясняет Антон Гак, директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет» — «В результате формируется отложенный спрос на семейные квартиры. Люди либо откладывают покупку, либо идут на компромисс, приобретая жильё меньшего метража, чем им нужно».
Риск дефицита семейного жилья в массовом сегменте уже не гипотетический, он фактически проявился в текущей структуре предложения.
«Если девелоперы несколько лет подряд запускают преимущественно однокомнатные и компактные двухкомнатные квартиры, через 2–3 года рынок получает нехватку нормальных 3–4-комнатных лотов», — рассуждает Василий Масловский, руководитель отдела маркетинга компании-застройщика «СМП» (ЖК Фьорд, ЖК Миллениум).
Матвей Савич, директор Ассоциации «Альянс Строителей Приморья», напоминает что многодетные семьи сталкиваются с высокими расходами, а стоимость больших квартир приближается к уровню бизнеса.
«Это может привести к тому, что некоторые семьи предпочтут покупать две однокомнатные квартиры вместо одной большой», — говорит эксперт.
Разворот в сторону более крупных площадей в массовом сегменте возможен, но только при одновременном выполнении нескольких ключевых условий.
Антон Гак:
«Во-первых, это снижение ключевой ставки до уровня, при котором ипотека снова становится инструментом улучшения жилищных условий. Во-вторых, рост реальных доходов населения, без этого даже льготные программы не позволяют переходить к более просторному жилью. И, в-третьих, важна стабильная и предсказуемая политика господдержки, чтобы и покупатели, и девелоперы могли планировать решения на горизонте нескольких лет».
Курс на «премиум»
Строительство больших квартир выгодно в сегменте «премиум», там, где есть понятный спрос и деньги. «Масс-сегмент, который ограничен бюджетом большинства покупателей – никому не интересен.
Матвей Савич пояснил:
«Сейчас застройщики стараются отвечать запросу покупателей с высоким доходом. Те ожидают от жилья больше комфорта и функциональности: востребованы гардеробные, просторные кухни и гостиные, дополнительные помещения для работы и отдыха. Девелоперы реагируют предложением более крупных планировок, позиционируя их как часть «пакета» статуса и уровня жизни».
Есть ли шанс на восстановление роста доли крупных квартир в масштабном строительстве?
«Полноценное увеличение площади возможно только при росте платёжеспособности покупателей», — уверен Василий Масловский.
«Необходимо снижение ключевой ставки до 10% и уменьшение первого взноса по ипотеке. Эти меры сделают покупку больших квартир более доступной для семей», — добавляет Матвей Савич.
«Как только финансовые условия начнут смягчаться, в первую очередь за счёт снижения ставок и расширения доступности ипотеки, именно сегмент трёх- и четырёхкомнатных квартир отреагирует быстрее всего. Ограниченное предложение при наличии накопленного спроса приведёт к опережающему росту цен: редкий продукт на рынке традиционно дорожает быстрее. Параллельно вырастет и ликвидность таких объектов — они будут быстрее находить покупателя по сравнению с перенасыщенным сегментом компактного жилья», — объясняет Антон Гак.
Базовый сценарий ближайшего года, по мнению Василя Масловского такой: доля компактных квартир останется высокой, а крупные семейные лоты будут дефицитными и более ликвидными.
Комментарий:
Виктория Цурская, ТОП-риэлтор компании «ЭТАЖИ-ВЛАДИВОСТОК»:
-Сегодня рынок перенасыщен новыми проектами, и даже расширение программы дальневосточной ипотеки, хоть и сделало её доступнее для большего числа людей, заметного роста спроса не дало — интерес к новостройкам немного просел. Зато оживилась «вторичка»: это видно и по звонкам, и по сделкам. Раньше многим было выгоднее держать деньги на вкладах, но ставки снижаются, доходность вкладов падает, и люди всё чаще снимают средства и приходят с наличными, чтобы вложиться во вторичное жильё. Во многом это ещё и вопрос доверия: по менталитету русскому человеку спокойнее покупать квартиру, которую можно увидеть и оценить сразу.
