宽敞空间成“稀缺品”：俄罗斯家庭被迫“蜗居”小户型

如今的俄罗斯新房市场犹如一家仅剩小码服装的商店：表面上选择众多，但真正合心意的款式却价格高昂。

当前，购房者的购买力已明显滞后于对宽敞户型的实际需求。大户型供应短缺进一步加剧了这一困境。开发商目前更倾向于集中资源打造“紧凑型”或“高端型”住宅。市场究竟发生了什么？《中俄商讯》对此进行了分析。

供需悖论

统计数据揭示了清晰的趋势：越来越多的购房者将三居室和四居室视为实际生活的理想选择。这符合常理：家庭规模在扩大，生活需求在延伸，人们越来越不愿在逼仄的空间中生活。然而，此类大户型在新建楼盘中的占比依然微乎其微。

“萨莫列特”集团联邦项目销售总监安东·加克表示：“在当前的房贷环境下，开发商被迫将重心转向更容易售出的紧凑型房源。这直接导致了对家庭型住房的积压需求。购房者要么推迟置业计划，要么做出妥协，购入面积小于实际需求的房产。”

大众市场家庭住房短缺的风险已不再是理论假设，而是实实在在地反映在当前的供应结构中。

“SMP”开发商（“菲约尔德”与“千禧年”楼盘）营销部负责人瓦西里·马斯洛夫斯基认为：“如果开发商连续几年主要推出一居室和紧凑型两居室，两到三年后，市场必将面临标准三至四居室房源的严重短缺。”

“滨海建筑商联盟”协会负责人马特维·萨维奇指出，多子女家庭正面临高昂的居住成本，大户型公寓的价格已逼近商业地产水平。

萨维奇进一步表示：“这可能导致部分家庭转而购买两套一居室，而非一套大户型。大众市场向大面积户型转型并非不可能，但前提是必须同时满足多项关键条件。”

安东·加克强调：“首先，基准利率需降至合理水平，使房贷重新成为改善居住条件的有效工具。其次，居民实际收入必须增长，否则即便有补贴政策，人们也无法负担更宽敞的住房。第三，政府支持政策必须保持稳定且可预期，以便购房者和开发商能够制定中长期规划。”

转向“高端”市场

在“高端”细分市场，大户型建设具备明确的盈利空间，因为那里存在清晰的购买力与真实需求。而受限于大多数购房者预算的大众市场，目前对开发商缺乏吸引力。

马特维·萨维奇介绍：“当前开发商正着力迎合高收入群体的需求。这类买家对住宅的舒适度与功能性要求更高：步入式衣帽间、宽敞的餐厨与客厅、独立的办公与休闲空间成为刚需。开发商通过提供更大面积的户型来回应市场，并将其包装为‘身份象征与生活品质’的配套方案。”

大规模建设中，大户型占比能否迎来回升？

瓦西里·马斯洛夫斯基认为：“户型面积要实现实质性增长，唯一前提是购房者支付能力的提升。”

马特维·萨维奇补充道：“基准利率需降至10%，同时降低房贷首付比例。这些举措将显著提升大户型对普通家庭的购买门槛。”

安东·加克分析：“一旦金融环境开始宽松，尤其是利率下调与房贷渠道拓宽，三至四居室市场将率先做出反应。在需求积压与供应受限的双重作用下，该类产品价格将呈现领涨态势：稀缺资产历来升值更快。与此同时，此类房产的流动性也将增强，相比已严重饱和的小户型市场，它们将更快找到买家。”

瓦西里·马斯洛夫斯基对明年的基本走势做出预判：小户型占比将维持高位，而大型家庭房源将持续稀缺，并具备更高的市场流动性。

市场观察

“埃塔日-符拉迪沃斯托克”公司资深房产经纪人维多利亚·楚尔斯卡娅表示：“当前新房市场项目已趋于饱和。即便远东房贷计划扩大覆盖范围、降低了准入门槛，也未能有效刺激需求——新房市场的关注度反而略有下滑。相反，二手房市场明显回暖，咨询量与成交量均有体现。过去，将资金存入银行更具收益优势；但随着利率下调、存款收益率走低，越来越多人选择提取现金，转而投资二手房。这在很大程度上也源于信任因素：从俄罗斯人的消费心理来看，能够实地查看并即时评估的现房，往往能带来更强的安全感。”