Если говорить начистоту, то рынок недвижимости Владивостока уже перенасыщен словом «премиум». Почти каждый новый жилой объект на видовой сопке заявляет о своей премиальности. Но чем реально отличается элитное жильё от комфорт‑класса и почему в этих сегментах такая большая разница в стоимости квадратного метра? За что платят покупатели? Рассказал Сергей Брылев, независимый брокер в недвижимости.
— Итак, пора уже разобраться всерьез и надолго: что такое «премиум» на самом деле и почему это понятие девальвировалось у нас в городе. В правовом поле и градостроительном кодексе класса «премиум» нет. Есть технические регламенты, СП по шумоизоляции, пожарной безопасности, но не класс жилья. Классификация — это продукт маркетинга и аналитики. Однако, проблема Владивостока в том, что у нас маркетинговый премиум оторван от продуктового.
По канонам девелопмента, истинный премиум — это, прежде всего, приватность, малая этажность в рамках высотки (до 4-х квартир на холл), видовые характеристики, которые защищены юридически (ПЗЗ не позволят построить перед тобой коробку), и инженерия премиум-класса (центральное кондиционирование, приточка с многоступенчатой фильтрацией, бесшумные лифты KONE или OTIS). У нас же «премиум» рисуют на этапе котлована.
Берут обычный каркасно–монолитный конструктив с безригельной плитой (стандартное решение для всего города, что для эконома, что для бизнеса), ставят витражное остекление и назначают цену вдвое выше рынка. А когда начинаешь разбирать смету, видишь тот же бетон марки B35, что и в соседнем «комфорте», те же перекрытия, тот же алюминиевый профиль. Вся элитарность держится на харизме отдела продаж.
Вот недавно была презентация в одном прекрасном ЖК, где коммерческий директор стучал по алюминиевому профилю и уверял, что он толстый, а значит, обеспечит тишину, а само остекление сравнил с Бурдж-Халифой. Это классика жанра, которая встречается во многих жилых комплексах. Приём один и тот же: взять техническую особенность, перевернуть её и подать как признак роскоши.
Предлагаю раз и навсегда закрыть тему «толстого профиля».
Алюминиевый профиль в витражных системах — пустотелый по определению. Внутри камеры, и для жёсткости под ветровой нагрузкой (парусность здания) туда вставляют стальные рёбра жёсткости. Стучать по нему и говорить: «Слышите, как звенит? Это гарантия тишины» — это либо профнепригодность, либо циничный обман. Шумоизоляция оконного блока зависит не от толщины алюминия, а от формулы стеклопакета (асимметричное стекло, триплекс, аргон) и герметичности монтажного шва.
Именно здесь кроется истина: в десятке псевдопремиальных проектов Владивостока вы найдёте стандартный двухкамерный стеклопакет с мультифункциональным покрытием. Ровно такой же, какой ставят в качественном «комфорт-классе» за цену в два раза ниже. А «эффект Бурдж-Халифы» — это просто маркетинговая мишура.
В Дубае стоит структурное остекление с уникальными солнцезащитными ламинатами, рассчитанное на экстремальные температуры и песчаную нагрузку. У нас — типовая стоечно-ригельная система. Никакой магии.
Итак, чтобы не переплачивать за мифический премиум, советую идти в обход красивых буклетов и здраво оценивать три вещи.
Первое — вентиляция. Это самый дорогой и невидимый элемент. Если в доме нет центральной механической приточной вентиляции с фильтрацией, а стоят стеновые клапаны КИВ (как в 90% владивостокских новостроек, независимо от заявленного класса) — перед вами «комфорт».
В «премиуме» вы не должны слышать запах борща от соседей и обязаны спать с закрытым окном в тишине, дыша подготовленным воздухом.
Второе — межквартирные стены. По СП 51.13330.2011 индекс изоляции воздушного шума (Rw) должен быть 52 дБ. В истинном премиуме строят с запасом, делая двойные перегородки с зазором. В раздутом премиуме вы получите не приведи господь пазогребневую плиту или пеноблок 600×300 мм, сквозь которые слышна вибрация дрели соседа.
Третье — паркинг. Просто посчитайте машиноместа. Реальный премиум предполагает коэффициент обеспеченности от 1.5 м/м на квартиру и наличие кладовых в составе лота. Если вам предлагают купить бетонную коробку в цоколе без отдельного спуска для велосипедов, а кладовку продают за дополнительные 600 тысяч — это жадный девелопер, а не строитель элитного жилья.
Идём дальше. Зачастую, застройщики обращают внимание покупателей на «авторские планировки от архитектора», «дизайнерские холлы» и «панорамные виды». Это тоже мишура, которая есть и в обычном комфорт-классе.
На самом деле, «авторская планировка» во Владивостоке — это часто эвфемизм для вынужденных архитектурных решений на сложном рельефе.
Ты покупаешь квартиру с трапециевидной гостиной, потому что пятно застройки не позволяло сделать нормальный прямой угол, а тебе продают это как «индивидуальность».
Теперь про холлы. Зайдите в любой свежий дом комфорт-класса от современного застройщика (например, проекты в районе Чуркина или на Змеинке), вы увидите тот же керамогранит на полу, те же подвесные потолки, ту же дизайнерскую люстру. Разница лишь в том, что в «комфорте» этот же самый объём керамогранита и те же лифты OTIS Gene2 включены в цену метра по 185 тысяч рублей, а в «премиуме» вам тот же самый набор подают под соусом эксклюзивности за 250 тысяч.
Что касается панорамных видов — это главная ловушка. Сегодня ты покупаешь вид на море с 20-го этажа, а завтра по Правилам Землепользования и Застройки (ПЗЗ) перед твоим окном вырастает соседняя высотка с высотным регламентом в 25 этажей. И твой «премиум» превращается в вид на чужой балкон. В комфорт-классе вы хотя бы за этот риск не переплачиваете.
Стоит честно рассказать и про некую «разницу» в материалах и конструкциях между гордо именующим себя «премиумом» и просто качественным жильём.
Сейчас сделаю заявление, от которой у коммерческих директоров начнётся предынсультное состояние: во Владивостоке реальный «комфорт-класс» по технической начинке не уступает раздутому «премиуму», а по цене зачастую ниже в два раза.
Посмотрим на базу. Бетон: и там, и там заводы везут миксер с маркой B35, прочностью на сжатие П4. Армокаркас типовой. Алюминиевый профиль: используется один и тот же «теплый» профиль с термовставкой (например, система алютех или Schuco базовой серии), разница только в ширине и дизайне ручек, которая не влияет на физику.
Стеклопакеты: ставят стандарт — двухкамерный с I–стеклом и аргоном, будь то ЖК за 10 миллиардов или просто хороший дом для людей. Инженерия: лифты KONE MonoSpace или OTIS Gen2 стоят в новых очередях и там, и там. Так за что вы платите бешеные деньги? За легенду, за красивое комьюнити, за иллюзию избранности.
Вот вам чек-лист, который отрезвит любого менеджера:
- Спросите протокол испытаний натурного фрагмента фасада на воздухопроницаемость (мало у кого найдётся). У нас муссонный климат, косые дожди. В «премиум» классе при плохом монтаже витражи текут так же, как и в экономе. Если протоколов нет, ваша «шумоизоляция» закончится после первого тайфуна лужами на подоконнике.
- Попросите показать узел примыкания витража к плите перекрытия в разрезе. Ткните пальцем в противопожарную рассечку и спросите, из какого материала она сделана (должна быть каменная вата, а не минвата на фенольной связке). Сразу поймёте, проектировщики думали о безопасности и звукоизоляции стыков или просто рисовали картинку.
- Потребуйте данные БТИ по соседним лотам. Не дайте себя обмануть «видовыми характеристиками». Если через 10 метров от вашего окна возможна уплотнительная застройка, вы теряете ликвидность. В комфорт-классе при цене в два раза ниже потеря вида не будет столь катастрофичной для капитала.
Самостоятельно изучите КРТ на сайте администрации Владивостока, вы сразу поймёте какие земельные участки вокруг вас попадают под застройку МКД.
Резюме простое: покупайте локацию и конструктив, а не миф.
Качественный «комфорт» с хорошей транспортной доступностью и теми же материалами, что и в «элитке», сэкономит вам половину бюджета и нервы. Оставьте сказки про «Бурдж–Халифу» тем, кто любит переплачивать за стук по пустому профилю.
Примечание: за личное мнение эксперта редакция ВВП ответственности не несёт.
