Недвижимость в Таиланде: что важно знать инвестору

06.04.2026 Автор: Анна Мацовская Рубрики: Недвижимость

Таиланд - одна из немногих стран, где иностранцы могут напрямую владеть недвижимостью. Однако важно сразу учитывать: для всех инвесторов, которые не являются гражданами Таиланда, действуют одинаковые правила и требования — вне зависимости от того, из какой страны поступает капитал и какое у него происхождение.

Инструменты и ограничения

Основным инструментом для владения недвижимостью, будь то квартира в кондоминиуме или вилла, является зарегистрированное право собственности («freehold»). Это даёт инвестору: высокую ликвидность актива, свободу действий при дальнейшей перепродаже и прочие преимущества.

Вместе с тем законодательство Таиланда устанавливает ряд принципиальных ограничений для иностранных покупателей.

Кирилл Цедрик, руководитель юридических операций VillaCarte Group (Thailand):

«В частности, Закон о кондоминиумах Таиланда допускает оформление права собственности (freehold) на юниты в кондоминиуме при условии, что доля иностранного владения не превышает 49% от общей площади здания. Также обязательным является требование о переводе средств для приобретения недвижимости из-за рубежа в установленном порядке».

Что касается земельных участков, иностранное владение ими ограничено.

Что делать?

На практике для земли и других объектов недвижимости широко применяется альтернативная модель -зарегистрированная долгосрочная аренда (leasehold). «Это позволяет оформить на свое имя права использования и распоряжения объектом на срок до 30 лет с возможностью продления в рамках действующего правового поля, а также в ряде случаев оптимизировать налоговую нагрузку»-поясняет Кирилл Цедрик.

Эксперт рассказал, что ключевой этап при выборе проекта - качественный due diligence по трём направлениям.

Первое: проверка застройщика - его репутация, финансовая устойчивость и история реализованных объектов.

Второе: юридический анализ земельного участка -форма владения, обременения, зонирование и соответствие разрешённому использованию.

Третье: детальный разбор договора купли-продажи -условия рассрочки, порядок передачи права собственности, механизм урегулирования споров и распределение рисков при задержках строительства.

«Комплексный due diligence по трём направлениям -застройщик, земельный участок и договор -остаётся ключевым условием безопасности вложений и уверенности инвестора», - резюмирует Кирилл Цедрик.

ВВП · КРАТКАЯ АНАЛИТИКА

Суть материала

Для иностранного инвестора таиландская недвижимость — это не вопрос выбора удобной структуры, а работа в заранее заданных правовых рамках. Прямое владение возможно прежде всего в кондоминиумах и только при соблюдении лимита иностранной доли и правил перевода средств, тогда как вложения в землю фактически переводят решение в плоскость leasehold и качества юридической проверки.

Что это значит для бизнеса

Решение о входе в объект в Таиланде зависит не столько от цены и локации, сколько от доступной формы права и чистоты структуры сделки. Ошибка на этапе проверки застройщика, участка или договора напрямую влияет на ликвидность, сроки выхода и защищённость капитала.

Что изменилось

Картина для иностранного инвестора смещается от идеи прямой покупки к модели допустимых режимов владения. Freehold доступен не для любого объекта и ограничен 49% иностранного владения в кондоминиуме, а для земли рабочей конструкцией становится зарегистрированная долгосрочная аренда до 30 лет с возможностью продления в рамках действующего права.

Кому важно

Это важно частным и корпоративным инвесторам, которые рассматривают квартиры, виллы и иные объекты в Таиланде как актив с понятным правовым статусом и возможностью дальнейшей перепродажи. Существенно и для тех, кто покупает объект через проект застройщика, поскольку надёжность вложения здесь завязана на репутацию девелопера, статус участка и условия договора.

Практика: что делать

Перед входом в сделку нужно сначала определить, допускает ли выбранный объект freehold для иностранца или речь сразу идёт о leasehold, а затем проверять не только сам актив, но и всю конструкцию сделки. Практически это означает обязательный due diligence по трём узлам: застройщик, правовой режим участка и договор с условиями передачи права, рассрочки и распределения рисков при задержке строительства.

Риски и ограничения

Ключевое ограничение состоит в том, что иностранцу недоступно свободное владение любым типом недвижимости: по кондоминиумам действует лимит иностранной доли, по земле прямое владение ограничено. Отдельный риск создают сделки без полноценной проверки происхождения прав на участок, обременений, зонирования и договорных механизмов на случай спора или срыва сроков строительства.

Источники

Кирилл Цедрик — руководитель юридических операций, VillaCarte Group (Thailand), Закон о кондоминиумах Таиланда