На российском рынке недвижимости, по информации «ДОМ.РФ», в этом году запускается более 10,6 тысяч кв. м. нового жилья. Это на 39% больше, чем год назад. Причём, во многих городах жилая площадь в квартирах заметно увеличилась. Звучит так, будто завтра все будут жить в дворцовых апартаментах с видом на море — но не спешите заказывать люстру на 30 лампочек. ВВП разбирался, в чём тут "фокус".
Рост есть, но не для всех
Если присмотреться внимательнее (и вооружиться калькулятором), выяснится, что прибавка метража пришлась на бизнес‑ и элитный классы. То есть там, где и так было куда поставить рояль и зимний сад. Зачем застройщикам добавлять метры в сегмент, где их и так достаточно? Причина - инвестиционные мотивы.
Дмитрий Ионов, коммерческий директор СЗ «Группа»:
«Состоятельные покупатели всё чаще выводят средства из депозитов и других финансовых инструментов, направляя их в элитное жильё — так они диверсифицируют портфель и стремятся защитить капитал от инфляции. Премиальная недвижимость воспринимается как возможность повысить доходность: одни приобретают объекты для последующей перепродажи с прибылью, другие делают ставку на долгосрочную капитализацию и сохранение стоимости активов. На рынке это выражается в устойчивом увеличении числа сделок в верхнем ценовом диапазоне».
А что же массовый сегмент, где обитает большинство покупателей?
Там всё стабильно: места ровно столько, сколько нужно, чтобы разместить диван, шкаф и мечту о просторной кухне.
«Основной драйвер спроса в эконом-сегменте — льготные ипотечные программы (например, семейная ипотека), где действуют ограничения по стоимости жилья, поэтому покупатели чаще выбирают доступные варианты», - поясняет Дмитрий Ионов.
Но парадокс в том, что на рынке всё сильнее заметна поляризация: из-за слабой представленности среднего класса спрос концентрируется на крайностях — либо недорогое жильё в ипотеку, либо дорогие объекты при наличии средств.
«В результате комфорт-класс остаётся более нишевым, а структура рынка всё сильнее смещается в сторону «эконом» и «премиум», - говорит коммерческий директор СЗ «Группа».
Непреодолимый барьер
Перспективы рынка недвижимости, по мнению Дмитрия Ионова, во многом зависят от тонкого баланса между спросом и ценой. «Даже при общем потенциале у каждого города есть свои пределы роста, и главный из них — финансовая доступность жилья для большинства жителей», -поясняет эксперт.
С одной стороны, основная часть покупателей по-прежнему ориентируется на эконом-класс, с другой - интерес к более дорогим объектам сохраняется, но остается ограниченным.
При этом многие потенциальные клиенты выходят на рынок без накоплений и первоначального взноса, поэтому чаще выбирают рассрочки и другие инструменты оплаты.
«В итоге возникает разрыв между желаемым выбором и реальной платежеспособностью: именно высокая стоимость лотов сегодня становится ключевым барьером для расширения спроса в более высоких сегментах», - резюмирует Дмитрий Ионов.