Ограниченные земельные ресурсы столицы ДФО, сложный рельеф города и инфраструктурные нагрузки подталкивают девелоперов к выбору: активнее уходить в высотное строительство, расширять застройку за пределы городской черты или искать иные модели развития. При этом снижения цен на рынке недвижимости не ожидается. Как развивается строительная отрасль и причём здесь Шанхай - рассказал Алексей Исаков, генеральный директор ООО СЗ «ДаВинчи Групп».
- Во Владивостоке этажность в новостройках растёт. С чем это связано и можно ли ожидать снижение стоимости «квадрата» в условиях масштабного строительства?
-Тренд ярко наметился после прихода федеральных застройщиков. У них есть свои возможности по получению спец тех условий, которые требуются для строительства зданий свыше 25 этажей. Поэтому все чаще появляются высотки в 30 этажей. Земли, конечно, не хватает, особенно ликвидной. И стоимость её очень высокая. Так что, город строится ввысь, но рассчитывать на снижение цен в новостройках не приходится.
- Какие районы города развиваются заметно активнее других?
- Зеленый угол, Снеговая падь, Патрокл, Дефриз, Садгород – то есть, те, в которых были доступны земельные участки под строительство жилья и для которых не требовалось большого подготовительного этапа.
- В других районах – сложнее строить?
- Для освоения большинства - требуется многолетний период подготовки перед тем, как выйти на стройку. А ввиду и так очень длительного цикла строительства, сложная и долгая подготовка снижает экономическую целесообразность у инвесторов.
- Центральная часть Владивостока вся почти застроена, что делать?
- Нужно проводить реновацию. Однако отдавать ее на откуп застройщику в надежде, что он закроет все сложные участки нельзя. Иначе мы получим неработающий механизм, который есть только на бумаге. Часть работ по реновации должно идти от города, как это было в Москве, например. Тогда и застройщик вкладывается и реализует суперсложные работы по реновации уже действующей инфраструктуры, и город получает обновления, необходимые для его развития.
- Сейчас идёт активная застройка за городом, нет ли рисков транспортного коллапса?
-Речь идёт не только об индивидуальном жилом строительстве, за городом возводят целые жилые микрорайоны с полноценной социальной инфраструктурой. У многих людей появляется возможность закрывать свои вопросы не покидая свой микрорайон. Подобный микро-климат создан, например, на Де-Фризе. Но всё же жители, конечно, выезжают в город, и это, безусловно, увеличивает нагрузку на основные транспортные артерии города. Поэтому развитие дополнительных дорог, развязок, расширение полос – это неизбежные и обязательные атрибуты развития Владивостока на ближайшие годы - от этого не уйти.
- Какие регламенты и градостроительная политика могут удержать баланс между плотностью, комфортом и зелёными зонами?
- С одной стороны, для соблюдения такого баланса есть действующий механизм Комплексного и устойчивого развития территории (КУРТ), на которые сейчас разбит весь город. Но для его реального развития требуются колоссальные средства, которых нет ни у города, ни у частных инвесторов. Поэтому, сегодня мы не можем говорить о каком-то реально действующем механизме для такого баланса. Пока можно рассуждать только о поддержании «жизнедеятельности» локомотива нашей экономики, коим является стройка. У нее очень высокий коэффициент влияния на целый спектр смежных отраслей.
- Чему Владивосток может научиться у Китая: в планировании, транспорте, зонировании, реновации?
- Если честно - многому. Например, возьмём один из самых густонаселенных городов мира – Шанхай - и попробуем спроецировать его развитие на маленький Владивосток.
Будем оперировать фактами: с одной стороны, у Шанхая множество преимуществ, которые никогда не появятся у Владивостока. С другой – отсутствие огромного числа населения (как в Шанхае) придает нашему городу шарм и возможность для жителей дышать более полной грудью. С третьей стороны, продуманность дорожной сети, а вместе с ней и разветвленность всей инфраструктуры делает Шанхай хорошим примером для подражания.
Но опять же, чтобы выйти на ту динамику, которая есть в Шанхае нужно достаточное финансирование, которое должно окупаться. А это в текущих реалиях невозможно. Мы развиваемся ровно настолько, насколько это позволяет нам экономика.
- Что должно измениться уже сейчас, чтобы Владивосток «не лопнул» от новостроек, а развивался устойчиво?
- Наш город точно не «лопнет» - для этого нет условий. Слишком много регулировок и ограничений. Сейчас для полноценного развития Владивостоку необходимо наличие хорошей дорожно-транспортной сети. Хотя, судя по всему, скоро наступит эра авиатакси, дронов-доставщиков и передвижений по воздуху. Это не фантастика - в том же Китае уже легализовали авиатакси и, надеюсь, скоро это явление станет массовым.